法信码 | 商品房交付时与销售广告和宣传资料不符，开发商需要承担违约责任吗？

法信2023-04-29 21:01发表于北京

实践中，消费者往往被开发商在销售广告中对房屋及相关设施的描述所吸引从而购买房屋，但到交房时又发现实际情况与当时广告中描述的不符，双方产生争议。关于这一问题，《民法典》第473条做出了明确的规定，本期小编围绕这一主题整理了相关的裁判规则、专家观点以及法律法规，供读者参阅。

法信码|A2.J3132

违反内容详实的销售广告和宣传资料

法信 · 裁判规则

1.宣传资料中标有庭院尺寸的平面图构成房屋买卖合同的内容，开发商未按约定交付房屋的构成违约——袁某诉广盈公司房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】宣传资料中标有下沉庭院尺寸的平面图构成房屋买卖合同的内容，开发商应按约交付相应房屋与庭院。且宣传资料中“以交房时的状态为准”的约定系无效的格式条款。在实际交房时，开发商交付的下沉庭院的面积与销售房屋时提供的平面图的尺寸不符，其未按合同约定交付房屋已构成违约，应承担违约责任。

来源：《人民法院报》2018年8月23日第7版

2.开发商承诺学区房，但该承诺未写入房屋买卖合同，后学区房落空，开发商不承担违约责任——章某夫妇诉山东济南某置业公司售楼处房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】开发商于宣传信息中承诺学区房，但该承诺未写入房屋买卖合同中，且宣传中承诺的学校并不属于房屋开发规划范围内，后学区房落空，购买人以宣传信息为依据诉开发商违约的，法院不应予以支持。

来源：《人民法院报》 2017年10月11日第3版

3.房屋买受方未提供证据证明房屋买卖合同价格受夸大宣传的广告内容影响，亦无法认定其陷入错误认识的，其请求赔偿房屋价差损失，人民法院不予支持——小句诉某知名地产公司商品房销售合同纠纷案

【案例要旨】广告中关于环境宣传的内容不在商品房开发规划范围内，明显不属于配套设施，该广告内容不属于要约。房屋买受方未提供证据证明房屋买卖合同中的价格受该广告内容影响，亦无法认定夸大、误导宣传行为致使房屋买受方陷入错误认识的，房屋买受方请求赔偿房屋价差损失，人民法院不予支持。

审理法院：江苏省镇江市中级人民法院

来源：江苏法院网发布日期：2022年10月12日

4.开发商明确宣传其所售商品房有赠送面积，对买受人订立合同及考量房屋价格及实际使用面积的确定具有重大影响，应当构成要约——倪某某诉古田县龙翼地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

【案例要旨】开发商宣传的户型图中以文字形式明确其所售商品房有赠送面积，户型图和装修示意图均标注了赠送面积的具体位置和基本尺寸，并附有对赠送部分位置、功能等宣传内容，上述广告宣传对赠送面积的平方数描述足够具体和明确，明显对买受人订立合同及考量房屋价格及实际使用面积的确定有重大影响，构成要约，对开发商具有约束力。

案号：（2023）闽09民终258号

审理法院：福建省宁德市中级人民法院

来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年3月24日

5.开发商对其所售商品房内安装有智能设施进行明确具体的宣传和承诺，未按照约定履行安装义务应当承担违约责任——付某某诉东营市富力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

【案例要旨】开发商对其销售的商品房有新风系统、电动窗帘进行明确具体的宣传和承诺，该宣传和承诺是对商品房使用功能的陈述，对商品房合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，构成要约。虽然开发商基于自己的优势地位在格式条款中将安装智能设施的义务排除在合同之外，但开发商并未进行提示、说明，故该约定不构成合同的内容。开发商未履行安装上述智能设施的义务，应当承担相应责任。

案号：（2022）鲁05民终1464号

审理法院：山东省东营市中级人民法院

来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年12月15日

6.开发商对房屋使用功能的明确宣传即使未载入合同也应当构成合同内容，未按照约定提供应当承担违约责任——王某某诉北京黄金实业有限公司商品房预售合同纠纷案

【案例要旨】开发商将温泉入户作为所售楼盘的显著特征进行宣传，并对其所建设的房屋进行了温泉入户管道设施的安装。温泉入户属于对房屋使用功能质量的陈述，对于买受人订立商品房买卖合同满足特定的心理预期以及房屋价格的确定有一定的影响，故即使温泉入户未载入买卖合同，也应当构成合同内容。开发商未按照约定提供温泉入户已构成违约，应承担违约责任。

案号：（2022）京03民终9950号

审理法院：北京市第三中级人民法院

来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年10月29日

7.开发商在商品房宣传材料中就开发规划范围之外周边环境所作的说明和允诺不属于可承诺范围，不构成要约——刁某某诉上海铁峰房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷案

【案例要旨】开发商宣传的周边地铁规划线路属于对其规划范围之外周边环境的渲染、描述，不属于开发商可承诺范围，不能构成要约。开发商因对其所售商品房作引人误解的虚假宣传而被行政处罚，在日后的广告营销中应当引以为戒，秉持诚实信用原则，避免因不实宣传而与购房者产生不必要的纠纷矛盾。

案号：（2021）沪0115民初57844号；（2022）沪01民终1884号

审理法院：上海市浦东新区人民法院

来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年6月1日

8.开发商所作宣传资料构成要约应满足其所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响——李某某、郑某某诉宁波万年基业旅游投资有限公司商品房预售合同纠纷案

【案例要旨】商品房宣传资料被认定为要约需满足两个条件：一是对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。开发商所设置的沙盘明确载明沙盘模型属于大致展示、与实景存在差异，开发商有权作出细部调整等，证明该沙盘作为宣传资料的内容具有不确定性。其次，沙盘中显示的步行道不可能对房价造成过多影响，故该沙盘不能满足构成要约的条件。

案号：（2021）浙0206民初3303号

审理法院：浙江省宁波市北仑区人民法院

来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年4月16日

法信 ·司法观点

一、商业宣传中要约邀请及要约的认定

《商品房买卖合同司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”1《合同法》第15条²并未将宣传与广告并列作为要约邀请的内容，但是《商品房买卖合同司法解释》将宣传资料与广告并列作为要约邀请的范畴。《民法典》将商业广告扩展为商业广告和宣传，一定程度上吸收了司法解释的精神。《广告法》第2条在明确适用范围时作出的表述可以认为是广告的定义，“商品经营者或者服务者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的活动”。如果一定要区分广告活动和宣传活动，那么广告应认为是向不特定多数人推介商品的营销行为，而宣传可以包括向特定的人开推介会介绍商品的行为，甚至包括将宣传资料置于自身网站、营业场所等行为，并且，随着营销模式越来越丰富，广告可能不能涵盖所有的推介方式，宣传所包含的形式更加丰富，故《民法典》增加宣传的内容与商业广告并行规定，应该说更加完整。

符合要约条件的要约邀请。本条（《民法典》第473条）第2款规定：“商业广告和宣传的内容符合要约规定的，构成要约。”主要是指形式上属于第1款规定的要约邀请，但其所含信息可以成为合同内容，特别是在消费合同领域，出卖人作出的具体明确的允诺足以影响买受人是否订立合同的，应当结合个案分析其是否构成要约。典型如《商品房买卖合同司法解释》第3条规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”³商品房买卖一般采用预售制，购房人购买的都是期房，订立合同时，商品房尚未建造完毕，故购房人仅能依据开发商的宣传来了解房屋信息，特别是周边配套、学区等能够影响商品房价格的信息，如果开发商在宣传资料里作出了具体明确的允诺，应视为符合要约条件。

（摘自江必新、夏道虎主编：《中华人民共和国民法典重点条文实务详解》（上），人民法院出版社2020年版，第177页。）

1.编者注：该条内容目前已被《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第3条取代。

2.编者注：该条内容目前已被《中华人民共和国民法典》第473条取代。

3.同注1。

法信 ·法律条文

1.《中华人民共和国民法典》

第四百七十二条【要约的定义及构成要件】要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第四百七十三条【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

第五百条【缔约过失责任】当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚信原则的行为。

第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2.《中华人民共和国广告法》（2021年修正）

第二条　在中华人民共和国境内，商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业广告活动，适用本法。
本法所称广告主，是指为推销商品或者服务，自行或者委托他人设计、制作、发布广告的自然人、法人或者其他组织。
本法所称广告经营者，是指接受委托提供广告设计、制作、代理服务的自然人、法人或者其他组织。
本法所称广告发布者，是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的自然人、法人或者其他组织。
本法所称广告代言人，是指广告主以外的，在广告中以自己的名义或者形象对商品、服务作推荐、证明的自然人、法人或者其他组织。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。